Cehii investesc 55 mil. euro într-un proiect de birouri în zona Chirigiu din Bucureşti pe un teren cumpărat pe vârf de piaţă
Pe numeroase terenuri din Bucureşti tranzacţionate cu zeci de milioane de euro înainte de criză au crescut până acum doar bălării. Luaţi de val, în special investitorii străini au plătit mii de euro pe metrul pătrat de teren în Bucureşti în zone care uneori nu justificau aceste preturi.
"Uitându-mă în urmă, şi mie mi se pare că am plătit destul de mult pe teren. A fost cumpărat pe vârful pieţei", spune Vladimira Novakova, managing director al firmei Green Gate, deţinută de compania S Group din Cehia, care la începutul acestei luni, pe 3 septembrie, a început lucrările la construcţia unei clădiri de birouri cu o suprafaţă închiriabilă de circa 30.000 de metri pătraţi în Capitală.
Proiectul va fi realizat pe un teren de circa 7.000 de metri pătraţi situat între Piaţa Chirigiu şi calea 13 Septembrie din Bucureşti, care a fost cumpărat la sfârşitul anului 2007 şi în prima perioadă a anului 2008, cu puţin timp înainte de criză.
Cehii nu dau detalii legate de preţul plătit pentru teren, menţionând doar că până la începerea lucrărilor au investit circa 15 milioane de euro în acest proiect, bani în care este inclus terenul şi costurile de pre-dezvoltare (autorizare, proiectare, leasing, marketing). Per total, investiţia în această clădire este estimată la 55 de milioane de euro.
"Băncile din România aveau condiţii care omorau proiectul"
Cehii au decis să investească într-o zonă în care până în prezent nu au fost construite proiecte imobiliare de amploare, excepţie fiind mallul Liberty Center situat la o staţie de tramvai distanţă, regiune aflată însă destul de aproape de Piaţa Unirii sau de viitoarea staţie de metrou din zona Răzoare.
Până la începerea construcţiei dezvoltatorul a reuşit să convingă compania de IT Teamnet să semneze un pre-contract pentru închirierea unui spaţiu de circa 9.000 de metri pătraţi în viitoarea clădire, în timp ce de la PPF Bank din Cehia a fost obţinut un credit de 39 de milioane de euro pentru construcţie.
În august a fost semnat un contract de antrepriză cu o valoare de 29,5 milioane de euro cu firma de construcţii Bog'Art, controlată de omul de afaceri Raul Doicescu, iar în primul trimestru al anului 2014 clădirea ar trebui livrată chiriaşilor.
Până să ajungă la acest stadiu însă, reprezentanţii companiei din Cehia afirmă că s-au învârtit o bună perioadă într-un cerc vicios în care se află o bună parte dintre dezvoltatorii cu planuri pentru piaţa imobiliară locală.
"Am avut discuţii cu bănci prezente în România care aveau condiţii care omorau proiectul. Spre exemplu, cereau un grad de preînchiriere de 70% pe care însă nu îl poţi obţine decât după ce începi construcţia. Când am văzut că discuţiile cu băncile locale nu dau rezultate, am mers la PPF şi am început negocierile, ei ne-au prezentat condiţiile şi am ajuns la o înţelegere inclusiv datorită încrederii căpătate ca urmare a colaborărilor anterioare", mai spune Novakova.
La începerea lucrărilor banca din Cehia a solicitat ca 20% din viitoarele spaţii ale clădirii să fie închiriate, iar un al doilea prag, de 40%, va trebui atins în toamna anului viitor pentru eliberarea unei noi tranşe din împrumut.
În ultimii ani băncile prezente în România au fost extrem de reticente în acordarea de finanţări pentru dezvoltarea unor noi proiecte imobiliare, în condiţiile în care beneficiarii a numeroase împrumuturi din perioada de boom au ajuns în incapacitate de plată.
Firmele de IT ţin capul de afiş
Despre preînchirieri a început să se vorbească din nou în piaţa de birouri doar în acest an, iar firmele din zona de IT ţin capul de afiş, în condiţiile în care au continuat să se dezvolte şi caută să îşi consolideze operaţiunile.
Astfel, după ce Oracle a decis să îşi consolideze birourile în proiectul Pipera Business Park dezvoltat de Portland Trust în dreptul pasajului Pipera, unde a închiriat 20.000 de metri pătraţi, iar companiile Microchip şi Endava au luat câte două etaje în clădirea AFI Business Park 1, aflată în curs de finalizare, firma locală Teamnet International, parte a grupului Asesoft, a decis de asemenea să-şi unească operaţiunile în viitorul imobil Green Gate.
Toate aceste tranzacţii au fost intermediate de firma de consultanţă imobiliară The Advisers Knight Frank.
"Am semnat un contract pe şapte ani şi jumătate în Green Gate şi n-a fost o decizie pe care am luat-o rapid. Avem în prezent 500 de angajaţi care lucrează în birourile de la Sema Parc, unde este biroul principal, Victoria Square şi Marriott, iar în 2014, când ne vom muta în clădire, cred că vom ajunge la 700 de salariaţi", afirmă Bogdan Padiu, directorul executiv al Teamnet Internaţional, firmă cu afaceri de 35 de milioane de euro în 2011.
Reprezentanţii companiei nu au oferit informaţii cu privire la costul chiriei pe care urmează să o plătească în cadrul proiectului, în timp ce consultanţii de la The Advisers Knight Frank afirmă că nivelul mediu al chiriei efective nete din zonele semi-centrale ale Capitalei este în prezent de 13-15 euro/metrul pătrat lunar.
În aceste condiţii, clădirea ar putea genera venituri anuale de aproximativ 5 milioane de euro.
Metru pătrat de construcţie se va ridica la circa 600 de euro
"În Praga nu mai sunt terenuri şi oportunităţi pentru investiţii. Vrem să construim acest proiect astfel încât să îl putem păstra în portofoliu dacă piaţa de investiţii nu-şi revine. În momentul de faţă nu sunt tranzacţii pe piaţa locală, astfel că nu ştim ce randament am putea obţine la vânzarea clădirii. Estimăm că nivelul chiriilor generate de clădire va ajunge la aproximativ 5 milioane de euro anual", afirmă Novakova.
Clădirea va avea o suprafaţă construită de aproape 50.000 de metri pătraţi, ceea ce înseamnă că metrul pătrat de construcţie se va ridica la circa 600 de euro, ţinând cont de valoarea contractului (29,5 mil. euro) semnat cu Bog'Art.(sursa: ziarulfinanciar.ro)